十几年前卖了农房,如今能要回吗?法院这么判

时间:2025-12-16     来源:乡村振兴内参编辑部     作者:

十几年前卖了农房,如今能要回吗?法院这么判

“当年为了进城打工,把村里的老房子卖给同村人,地也让他种了,现在想回村养老,还能把房子和地要回来吗?”

最近不少老乡问这个扎心问题。其实卖房和分地是两码事,能不能要回得拆开说,《民法典》《农村土地承包法》里都有明确规定,今天全国乡村振兴资讯发布中心就掰开揉碎讲清楚。

一、先看房子:卖给同村人,基本要不回

农村房屋买卖有个大前提:只能在本村集体经济组织成员之间交易,卖给外村人或城里人,合同才可能无效。要是当年你把房子卖给了同村老乡,不管有没有签书面合同,只要满足这两点,基本就别抱希望了:

对方长期占有使用 房子已经被对方住了十几年、二十年,形成了稳定的居住事实,法院会优先保护这种既成状态。

房屋已翻修或翻建 要是对方买了房后花钱重新装修、甚至推倒重建,投入了不少成本,从公平角度讲,也不会支持你收回。

哪怕当年卖房有小瑕疵,比如是父母瞒着子女卖的,只要对方是善意购买,法院大概率也会驳回“返还房屋”的请求。毕竟买主也是本村村民,合法权益同样受保护。

二、再看土地:关键看“时间”和“约定”

这里说的“地”,主要是宅基地和承包地,能不能要回,1998年是个重要的时间节点——这一年国家开展了第二轮土地承包。

1. 1998年第二轮土地承包前:基本要不回

要是在1998年之前就把地给了别人,而且村里的土地台账上,地已经登记到对方名下,相当于承包权已经正式变更,现在想要回来,没有特殊情况(比如对方用欺诈手段骗走土地),法院不会支持。

2. 1998年之后:分3种情况

合法转让且登记:要不回 双方签了正式的土地承包权转让合同,还在村里和乡镇部门办了登记,承包权已经转到对方名下,这种情况受法律保护,无法收回。

出租/转包/代耕:能要回 当年没签转让合同,只是口头约定“出租给他种”“帮我代耕”,哪怕土地暂时确权在对方名下,你也能凭承包合同要回承包权。毕竟出租和代耕不改变承包主体,这是《农村土地承包法》明确规定的。

没合同没约定:协商或起诉要回 既没转让登记,也没说清是出租还是代耕,可先找村委会调解,要是对方不同意还地,可拿着你的土地承包经营权证起诉,法院会根据实际情况判你胜诉。

提醒:不管是要房还是要地,都得拿证据说话,比如当年的买卖/转让凭证、土地承包证、村里的证明等,别空口无凭去主张权利。

老乡们,你们身边有没有这种“卖了房分了地,现在想收回”的情况?最后结果咋样了?评论区聊聊你的看法!

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